Een as-built attest biedt juridische zekerheid, verlaagt het risico op een bouwovertreding en zorgt voor een accurate weergave van de reële bouwsituatie. Het maakt integraal deel uit van een correcte projectafsluiting en is verplicht bij nieuwbouw en verbouwing met stedenbouwkundige vergunning. Laat het tijdig opstellen door een erkend architect en gebruik het bij verkoop of latere verbouwingen als betrouwbaar naslagdocument.
Wat is een as-built attest?
Een as-built attest is een officieel document waarin de feitelijke toestand van een gebouw of constructie op het moment van oplevering wordt beschreven. Het maakt deel uit van het bredere as-built dossier en bevat alle werkelijke wijzigingen ten opzichte van de goedgekeurde bouwplannen. In België is het attest verplicht volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en dient het om na te gaan of het gebouw met minieme afwijkingen nog vergund geacht kan worden.
Wat is het verschil tussen een as-built attest en een as-built plan?
Een as-built plan is de grafische weergave van de werkelijke toestand, terwijl een as-built attest een schriftelijke verklaring is van de architect waarin bevestigd wordt dat de uitgevoerde werken slechts minieme en niet-relevante afwijkingen vertonen.
Wanneer wordt het as-built attest opgesteld?
Het as-built attest wordt uiterlijk 90 dagen vóór de voorlopige oplevering of ingebruikneming van het gebouw opgemaakt.
Door wie wordt het as-built attest opgemaakt?
Het attest wordt steeds opgemaakt door een erkend architect die de werken begeleid heeft.
Waarom is een as-built attest verplicht?
De verplichting om een as-built attest op te stellen komt voort uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het heeft als doel stedenbouwkundige duidelijkheid te brengen en handhaving te vergemakkelijken.
Wat is het juridische nut van een as-built attest?
Een as-built attest fungeert als “mini-regularisatievergunning”: het bevestigt dat de werken grotendeels vergund zijn, zelfs al zijn er kleine verschillen met de originele plannen.
Welke bouwprojecten vallen onder deze verplichting?
De verplichting geldt sinds 1 januari 2018 voor alle vergunningsplichtige nieuwbouwprojecten en verbouwingen, waarvoor een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen vereist is.
Wat gebeurt er als het ontbreekt?
Bij het ontbreken van een geldig attest loop je het risico op een bouwovertreding met mogelijke sancties, waaronder boetes, bouwstops of verplichte aanpassingen aan het gebouw.
Wat zijn minieme en niet-relevante afwijkingen?
Minieme afwijkingen zijn verschillen tussen de goedgekeurde plannen en de daadwerkelijke uitvoering die geen stedenbouwkundige impact hebben.
Enkele voorbeelden van toegelaten afwijkingen:
- Verplaatsing van binnenmuren zonder invloed op draagstructuur
- Kleine aanpassing in raamafmetingen
- Wijziging van dakbedekking die geen invloed heeft op hoogte of hellingshoek
Niet-toegelaten afwijkingen zijn:
- Verhoging van het bouwvolume
- Extra verdieping toevoegen
- Fundamentele wijzigingen aan draagstructuren of oriëntatie
Hoe ziet een correct as-built dossier eruit?
Een volledig as-built dossier bestaat uit volgende onderdelen:
- Digitale (CAD-) plannen van de bestaande toestand
- Schriftelijk verslag van de architect met toelichting van eventuele afwijkingen
- Het as-built attest, ondertekend en gedateerd
- Referentie naar de oorspronkelijke omgevingsvergunning
Het dossier moet digitaal, in PDF- en DXF-formaat, bezorgd worden aan de gemeente of het betrokken omgevingsloket.
Hoe verloopt de procedure voor het indienen?
De architect verzamelt alle documentatie en dient deze in via het Omgevingsloket Vlaanderen (OMV).
Stappenplan:
- Opmaak plannen: De architect meet de reële toestand op en past originele plannen aan.
- Redactie attest: De architect stelt een schriftelijke verklaring op waarin afwijkingen worden verantwoord.
- Indiening dossier: Via het digitaal loket van de overheidsdienst wordt het volledige dossier ingediend.
- Beoordeling: De gemeente controleert of de afwijkingen effectief als overkomelijk worden beschouwd.
Welke instanties controleren het attest?
De beoordeling heeft plaats via het college van burgemeester en schepenen. Bij ernstige afwijkingen kan het Agentschap Wonen-Vlaanderen tussenkomen.
Wat zijn de gevolgen van een foutief of vals attest?
Een vals of foutief ingevuld as-built attest kan aanzienlijke gevolgen hebben voor alle betrokken partijen:
- Voor de bouwheer: Het gebouw kan achteraf onvergund verklaard worden.
- Voor de architect: Mogelijkheid tot tuchtsanctie of aansprakelijkheidsvordering.
- Voor kopers of gebruikers: Het gebouw kan gebreken bevatten die niet correct zijn aangegeven, met risico op legalisatiekosten.
Is een as-built attest verplicht bij verkoop?
Ja. Sinds de invoering van de regelgeving in 2018, moet een verkoper een correct opgesteld as-built dossier voorleggen bij definitieve eigendomsoverdracht, indien het gebouw of project onder de attestverplichting viel.
Wat als er geen geldig attest is bij verkoop?
De koper kan de verkoop betwisten of eisen dat de verkoper op eigen kosten een regularisatie aanvraagt. Zonder geldig document kan een vastgoedtransactie juridisch aangevochten worden.
Wat kost een as-built attest?
De kosten zijn afhankelijk van:
- Grootte en complexiteit van het gebouw
- Of de originele architect nog betrokken is
- Hoeveel meet- en tekenwerk vereist is
Gemiddeld ligt de prijs van een as-built attest tussen de €500 en €1500 excl. btw.
Een ruwe prijsindicatie:
| Gebouwtype | Richtprijs as-built attest |
|——————|—————————–|
| Appartement | €700 – €1.000 |
| Eengezinswoning | €800 – €1.200 |
| Kleine handelszaak| €1.000 – €1.500 |
Wanneer is een uitzondering mogelijk?
De Vlaamse Regering voorziet bepaalde uitzonderingen op de attestverplichting:
- Werken waarvoor geen architect verplicht is
- Constructies met een maximale bruto vloeroppervlakte kleiner dan 150 m²
- Tijdelijke bouwwerken
- Niet-residentiële bijgebouwen (carport, tuinhuis) zonder stedenbouwkundige impact
Toch blijft het aanbevolen om ook dan een eenvoudig plan op te stellen, ter ondersteuning bij latere dossiers.
Hoe lang blijft een as-built attest geldig?
Een geldig as-built attest is duurzaam geldig, zolang er geen nieuwe vergunningsplichtige aanpassingen aan het pand worden uitgevoerd. Elk nieuw project vereist een nieuw dossier dat de laatste toestand opnieuw bekrachtigt.
Wat is de link met het EPC, stedenbouwkundig uittreksel en postinterventiedossier?
Het as-built attest maakt géén deel uit van het Energieprestatiecertificaat (EPC), maar:
- Het EPC toont energieprestaties aan.
- Het stedenbouwkundig uittreksel geeft juridisch planologische info.
- Het paspoort van het gebouw (toekomstig verplicht) zal meerdere van deze documenten samenbrengen.
Het as-built attest vormt wél occasioneel onderdeel van het bredere postinterventiedossier, wanneer een volledige weergave van het gebouw vereist is voor latere verbouwingen of bij verkoop.
Professioneel advies of aanvraag nodig? Contacteer Poweo, erkend partner in as-built dossiers en bouwregularisatie.